Gemeenschappelijke kosten

Hoe zit het met de gemeenschappelijke kosten in Residentie Bergerheide?

Als eigenaar van een appartement in Bergerheide, kom je in aanraking met twee soorten kosten die te maken hebben met je eigendom, namelijk:

1. De private kosten van je appartement (internetaansluiting, telefonie, elektriciteitsverbruik in je appartement): voor deze kosten ontvang je de facturen op jouw naam en die betaal je ook zelf.

2. De gemeenschappelijke kosten in de appartementsgebouwen (onderhoudskosten lift, verlichtingskosten van de gang en de traphal, …): deze facturen komen op naam van de vereniging van mede-eigenaars (VME) toe bij de syndicus van het gebouw en worden ook door de syndicus vanuit de gemeenschappelijke rekening van de VME betaald. De syndicus dient vervolgens deze gemeenschappelijke kosten op een correcte manier te verdelen onder alle mede-eigenaars van het gebouw.

Hoe deze kostenverdeling tot stand komt en welke verschillende manieren er zijn om als mede-eigenaar hierin bij te dragen, ontdek je op deze pagina.

De berekening van je aandeel in de gemeenschappelijke kosten

In het reglement van mede-eigendom staat beschreven in welke gemeenschappelijke kosten je in welke verhouding dient bij te dragen.
Deze verhouding wordt doorgaans bepaald door het eigendomsaandeel dat elke mede-eigenaar bezit in de gemeenschappelijke delen, oftewel de quotiteiten genoemd.

Hoeveel quotiteiten je als mede-eigenaar hebt, vind je terug in de aankoopakte van je appartement en in de basisakte van Bergerheide en wordt berekend op basis van o.a. netto vloeroppervlakte en nog een aantal andere parameters.

Hieronder een voorbeeld:
Alle gemeenschappelijke delen van Bergerheide vertegenwoordigen samen 10000 quotiteiten en in de basisakte staat opgenomen dat er 350 quotiteiten aan jouw appartement werden toebedeeld, dan zal je als mede-eigenaar voor een heleboel gemeenschappelijke kosten voor 3,5 procent (of 350/10000sten) hierin moeten bijdragen.

Wat met de facturatie van de kosten aan de gemeenschappelijke delen?

Zoals hierboven reeds vermeld, komen de facturen voor de gemeenschappelijke kosten op naam van de vereniging van mede-eigenaars toe op het adres van de syndicus.

Het is dan ook de syndicus die in de praktijk deze facturen betaalt, en dit met de financiële middelen die door de mede-eigenaars ter beschikking worden gesteld op de (gemeenschappelijke) VME-rekening(en).

2 soorten geldstromen voor gemeenschappelijke kosten Bergerheide

**Werkkapitaal
Om ervoor te zorgen dat de syndicus voldoende middelen ter beschikking heeft om al deze facturen te betalen, zal deze op geregelde tijdstippen een provisie vragen aan de mede-eigenaars en dit zoals afgesproken op de Algemene Vergadering en berekend in de jaarbegroting. Deze provisie staat ook wel gekend als het periodiek werkkapitaal.

Het periodiek werkkapitaal wordt gebruikt om regelmatige uitgaven te bekostigen, zoals bijvoorbeeld:

• de verlichtingskosten van de gemene delen;

• de beheerskosten voor de syndicus;

• kleine herstellingskosten, zoals de vervanging van een lamp in de inkomhal.

**Reservekapitaal
En ten slotte bestaat er nog zoiets als het reservefonds, dat sinds de komst van de nieuwe appartementswet verplicht is voor alle verenigingen van mede-eigenaars waarvan hun mede-eigendom vijf jaar geleden of nog eerder is gebouwd.

Dit reservefonds is een spaarpot die mede-eigenaars opbouwen om grote herstellings- of renovatiewerken aan het gebouw voor te financieren. Een aantal voorbeelden van grote herstellings- en renovatiewerken zijn:

• de renovatie van de lift;

• de aanleg van een nieuw dak;

• het onderhoud van de gevel.

Dit reservefonds werd in het leven geroepen om te vermijden dat bepaalde gebouwen niet naar behoren worden onderhouden of gerenoveerd.  Het opgebouwde kapitaal gaat bij verkoop van de eigendom integraal over naar de nieuwe eigenaar.

Bron: Jalo Beheer.

Als huurder betaal je mee voor elektriciteit, verwarming en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de traphal. Je betaalt hiervoor, bovenop de huurprijs, een maandelijkse provisie of voorschot. De verhuurder of eigenaar moet wel de provisie van de blokpolis uit deze kosten halen. De verzekering van het gebouw moet hij namelijk zelf betalen.
Het is wettelijk bepaald dat de aanrekening van gemeenschappelijke kosten afzonderlijk van de huurprijs moet vermeld worden.

 
De kostenverdeling tussen huurder en verhuurder: tabel:
(tip: kijk je nu op je gsm, draai die dan horizontaal om de tabel makkelijker te lezen...)

Kosten huurder verhuurder

Verbruik water X

Verbruik stookolie/aardgas X

Verbruik elektriciteit X

Verbruik elektriciteit gemeenschappelijke delen X

Kosten vuilnisinzameling X

Schoonmaak en onderhoud gemene delen X

Kleine herstellingen X

Grote herstellingen gemeenschappelijke delen
installaties, behalve herstellingen ten gevolge
van oneigenlijk gebruik voor huurders X

Aankoop/vervangen meters nutsvoorzieningen X

Lift: periodiek onderhoud 50% 50%

Lift: uitvoeren risicoanalyse en

uitvoeren preventieve inspectie 100%

Lift: vervangen van grote onderdelen en
uitvoeren van de nodige modernisaties 100%

Kosten voor de syndicus 34% 66%

Kosten alg. Vergadering X

Beheerskosten/administratiekosten X

Investeringen/reservefonds X

Het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet.

In het verleden zorgde de verdeling tussen kosten en lasten tussen huurder en verhuurder vaak voor problemen. Voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten vanaf 1 januari 2019 geldt het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet. Hierdoor is er een concrete regeling. De kosten voor huurder en verhuurder worden als volgt opgesplitst:

• Verhuurder: betaalt voor grote herstellingen veroorzaakt door overmacht of slijtage.

• Huurder: betaalt onderhoud en kleine herstellingen.
  
  

Voor huurcontracten afgesloten vanaf 1 januari 2019 bepaalt het Vlaams Woninghuurcontracten wie welke kosten en lasten betaalt. In ‘Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019’ of in de tabel hierboven vind je wie wat moet betalen.
De partijen mogen hiervan afwijken in het voordeel van de huurder. M.a.w.: de verhuurder mag meer lasten op zich nemen.

De verhuurder betaalt net zoals voor 1 januari 2019 nog steeds de onroerende voorheffing en de kosten voor huurbemiddeling. Een huurbemiddelaar brengt verhuurder en huurder bij elkaar om tot een huurovereenkomst te komen. Hij regelt bijvoorbeeld de bezichtiging of helpt met de opzetting van het huurcontract.

Staat een bepaalde kost niet in bovenstaande tabel? In dit geval geldt volgende regel: de huurder betaalt de kosten en lasten die nodig zijn om de woning te gebruiken.

Bron: Independer