Uw syndicus.
Uw syndicus.
Voor residentie Bergerheide is Real Estate Service aangesteld als syndicus.
Zij zullen vanaf begin januari 2024 het mandaat syndicus voor Bergerheide uitoefenen.
Real Estate Service
Markt 42 bus 3 - 3990 Peer
info@realestateservice.be
https://www.realestateservice.be/
Telefonisch contact: 011/61 15 74.
Openingsuren: Maandag - vrijdag:
09u00 - 12u00 Namiddag op afspraak
In juni 2020 telde het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars 497 professionele syndici die uitsluitend
mede-eigendommen beheren. Met 90.000 mede-eigendommen in België is syndicus dus een knelpuntberoep.
Wat doet een syndicus?
De syndicus staat in voor het beheer van een gebouw in mede-eigendom. Als een gebouw bestaat uit minstens twee appartementen die eigendom zijn van verschillende personen, is het wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen. De syndicus draagt in naam van de vereniging van mede-eigenaars (VME Bergerheide) zorg voor de gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom.
Bron: https://www.livios.be/nl
-- De syndicus als technisch beheerder
De syndicus staat in voor het behoud van het gebouw en zorgt voor de onderhouds- en herstellingswerken. Hij voert dus alle beslissingen van de algemene vergadering uit, of laat ze uitvoeren door derden. Het kan gebeuren dat er dringend werkzaamheden nodig zijn. Dan hoeft de syndicus de goedkeuring van de algemene vergadering niet af te wachten.
-- De syndicus als administratief beheerder
De syndicus staat in voor de volledige administratie. Hij roept een algemene (of bijzondere) vergadering samen, maakt en verstuurt het verslag hiervan, sluit alle contracten met leveranciers en voert de beslissingen van de algemene vergadering uit. De syndicus houdt alle verslagen bij in een register dat de bewoners kunnen raadplegen. Bij de verkoop van een kavel overhandigt hij de nodige documenten aan de betrokken partijen.
-- De syndicus als financieel beheerder
De syndicus stelt een begroting van de kosten op, vraagt provisies op aan de mede-eigenaars en staat in voor de betaling van de facturen. Kortom, hij beheert alle inkomsten en uitgaven. Hij ziet er ook op toe dat het werk- en reservekapitaal op twee verschillende rekeningen staan. Hij stelt twee begrotingen op: een gewone begroting en een begroting voor het uitvoeren van zware renovatiewerken. De syndicus houdt vanzelfsprekend ook de boekhouding bij.
-- De syndicus als vertegenwoordiger in rechte
De syndicus vertegenwoordigt de mede-eigendom in rechte. Hij doet dit onder meer voor het invorderen van niet-betaalde voorschotten, voor eventuele rechtsvorderingen tegen de aannemer en voor vorderingen tegen derden bij beschadiging van de gemene delen. Om een procedure op te starten of om hoger beroep aan te tekenen, heeft de syndicus de goedkeuring van de algemene vergadering nodig.
-- Aansprakelijkheid van de syndicus
De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Hij kan zijn bevoegdheden pas overdragen na toestemming van de algemene vergadering. Dit kan alleen voor een beperkte duur of voor een bepaald doel. Als de syndicus een fout heeft begaan of nalatig was, kan de algemene vergadering hem aansprakelijk stellen. Daarom voorziet de syndicus in een aansprakelijkheidsverzekering.
-- Wie kan syndicus zijn?
In principe kan iedereen als syndicus optreden: een mede-eigenaar, een rechtspersoon van een professioneel kantoor, of een derde. De algemene vergadering kan dus kiezen voor een professionele of een occasionele syndicus. Een professionele syndicus houdt zich als zelfstandige bezig met het beheer van onroerende goederen.
Sinds 1 april 2018 moeten zowel professionele als occasionele syndici een ondernemingsnummer hebben. Iedere syndicus moet ook gekoppeld zijn aan de VME(s) waarin zij actief zijn als syndicus. Een professionele syndicus moet ook ingeschreven zijn bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV). Alle BIV-leden zijn automatisch verzekerd. Een occasionele syndicus staat zelf in voor zijn aansprakelijkheidsverzekering.
-- Hoe kies je een syndicus?
Vaak wordt de syndicus aangesteld in het reglement van mede-eigendom, bij de oprichting van het appartementsgebouw. Is dat niet het geval? Dan was de VME Bergerheide wettelijk verplicht een syndicus aan te stellen tijdens de eerste algemene vergadering. Dit is gedaan op 16 januari 2020 in BICC Poorthuis in Peer. Zie betreffend verslag. Op 11 december 2023 nam Immo Geebelen ontslag als syndicus. Aan het Peerse bedrijf Real Estate Service werd dan het nieuwe mandaat van syndicus Bergerheide toegekend.
Het leven in een mede-eigendom heeft vele voordelen, onder andere door ruimtes en diensten te delen, maar kan ook conflictueus zijn. Soms ontstaan er geschillen tussen verschillende eigenaars.
Welke rol kan de syndicus spelen om conflicten te voorkomen of te beheren
wanneer ze niet te vermijden waren?
De rol van de syndicus, voorafgaand aan het geschilI
In een mede-eigendom is het basisprincipe dat "niemand een abnormale buurtoverlast voor anderen mag veroorzaken". De geschillen die zich het vaakst voordoen hebben betrekking op het lawaai dat door sommige mensen veroorzaakt wordt, het gebrek aan respect voor gemeenschappelijke ruimtes en uitgevoerde werkzaamheden. Binnen elke mede-eigendom bestaat er echter een Basisakte, een Reglement van Mede-Eigendom en een Huishoudelijk Reglement, waarin de regels voor het samenleven in de mede-eigendom vastgelegd zijn. De eerste twee vormen de statuten van de mede-eigendom. Het zijn notariële aktes die met rechtszekerheid worden geregistreerd.
Het Huishoudelijk Reglement bevat de regels die in de mede-eigendom moeten worden nageleefd, zowel in de gemeenschappelijke als in de private delen (waar het vuilnis moet worden gedeponeerd, hoe laat de voordeur moet worden gesloten, of de was al dan niet op het balkon mag worden opgehangen, enz.). Dit reglement kan worden vastgelegd door de Algemene Vergadering en bijgewerkt door de syndicus. Het kan zonder tussenkomst van de notaris worden gewijzigd. De syndicus kan er dus gebruik van maken om schriftelijk regels op te stellen wanneer de situatie dit vereist, en deze nieuwe regels door de Algemene Vergadering laten goedkeuren. Indien bijvoorbeeld mede-eigenaars regelmatig klagen over onophoudelijk lawaai van werkzaamheden in verschillende appartementen, dan kan in het Huishoudelijk Reglement worden opgenomen dat werkzaamheden buiten bepaalde uren verboden zijn.
De syndicus kan er ook voor zorgen dat de mede-eigendom een uitgebreide multirisico woningverzekering afsluit. Deze polis kan zeer nuttig zijn bij een schadegeval binnen de mede-eigendom, aangezien de verantwoordelijkheden soms moeilijk vast te stellen zijn en dit tot veel conflicten kan leiden. Een goede dekking is dus een juiste manier om een aantal geschillen op voorhand te vermijden. Bij een schadegeval is de syndicus de tussenpersoon tussen de mede-eigenaars die onder de schade lijden en de verzekeraar en het is ook de syndicus die meestal de schadevergoedingsprocedure inleidt.
Info over het Huishoudelijk Reglement Bergerheide (en opvolging ervan): klik hier.
Wat kan de syndicus doen bij een geschil tussen 2 mede-eigenaars?
In de eerste plaats kan de syndicus als bemiddelaar optreden. Het Huishoudelijk Reglement bepaalt hoe geschillen tussen mede-eigenaars moeten worden beslecht. Als het geschil betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimten, is de syndicus het eerste aanspreekpunt en moet hij geraadpleegd worden om het geschil op te lossen. De syndicus kan contact opnemen met de mede-eigenaar die het probleem veroorzaakt heeft en druk op hem uitoefenen om het Huishoudelijk Reglement of het Reglement van Mede-Eigendom na te leven. Hij kan, onder andere, sancties opleggen.
Indien de syndicus er niet in slaagt het geschil op te lossen, wordt het ter bemiddeling voorgelegd aan de Raad van Mede-Eigendom en, indien dit niet volstaat, aan de Algemene Vergadering.
Wat kan de syndicus doen in geval van een geschil tussen de mede-eigendom en een externe persoon of onderneming?
Indien het geschil betrekking heeft op de mede-eigendom en een persoon van buiten de mede-eigendom (naburig gebouw, aannemer, werknemer...), dan is het de Vereniging van Mede-Eigenaars die een verzoek tot gerechtelijke vervolging indient voor de gehele mede-eigendom. De syndicus zal dan de Vereniging van Mede-Eigenaars vertegenwoordigen.
De syndicus kan niet alles oplossen
In geval van een geschil tussen twee mede-eigenaars wordt, indien na voorlegging aan de Algemene Vergadering geen overeenstemming is bereikt, een proces-verbaal opgemaakt. Het geschil wordt vervolgens voorgelegd aan de bevoegde rechter. Afhankelijk van het geschil kunnen civiele of strafrechtelijke stappen ondernomen worden.
De syndicus kan een mede-eigenaar in dit proces helpen door hem steun te verlenen, maar hij kan de plaats van de rechter niet innemen.
Bron: easysyndic.be
Syndicus voor VME - Bergerheide.
